A Avaliação de Imóveis é uma tarefa complexa que requer um profundo conhecimento do mercado imobiliário e das técnicas de avaliação. Para cada tipologia de imóvel, o engenheiro de avaliações deve se atentar às singularidades do empreendimento para definir os caminhos que serão seguidos antes de elencar os métodos de avaliação que serão adotados.
Mesmo que seja possível montar uma amostra com outros prédios que estejam sendo ofertados para venda ou locação, os empreendimentos apresentarão diferenças que precisarão ser apreciadas isoladamente, como a quantidade de vagas de garagem e a proporção de lojas em relação aos pavimentos, entre outros.
É comum que as lojas posicionadas no pavimento térreo de edifícios comerciais alcancem maior valor por metro quadrado que os pavimentos corridos. Além disso, alguns empreendimentos podem possuir uma diferença na proporcionalidade quando estratificada a área construída, sendo que alguns podem possuir, por exemplo, 30% de área de loja e outros dados, apenas 10%, o que pode alterar os resultados do laudo de avaliação.
Uma das maneiras de se precificar estes atributos é com a montagem de amostras distintas para vagas de garagem, lojas e pavimentos corridos, nos casos de prédios comerciais.
Uma vez determinado o valor das vagas de garagem pelo Método Comparativo, a soma das mesmas deverá ser abatida de cada dado de mercado para se chegar ao valor dos empreendimentos sem vagas. No caso do imóvel em avaliação, o valor da soma das vagas de garagem será adicionado ao final da determinação do valor do empreendimento.
Para as lojas e os pavimentos superiores, o avaliador poderá, por exemplo, estabelecer a proporção de área construída de lojas em relação à área construída total de cada empreendimento e determinar um índice de correção para cada elemento amostral em relação à proporcionalidade do imóvel avaliando, considerando a diferença de valor de metro quadrado de lojas em relação aos andares comerciais.
Uma vez estabelecidos os parâmetros, a continuidade da avaliação poderá se dar pelos métodos tradicionais com tratamento científico ou por fatores, considerando as variáveis/fatores importantes como localização, padrão de acabamento, estado de conservação em função tempo de construção, etc.
Entretanto, na avaliação deste tipo de empreendimento, o Método Comparativo pode atender bem a uniformidade, mas não à singularidade, como observado pelo Engenheiro Hélio R. de Castro no livro Engenharia de Avaliações, volume 2.
Na Avaliação de Prédios Comerciais em negociações realizadas entre investidores, os valores das transações levam em conta os contratos de locação em curso, porque considerarão a rentabilidade futura com base nos valores e prazos destes contratos. Para a determinação do Valor de Mercado destes ativos deve ser adotado o Método da Capitalização de Renda através do Fluxo de Caixa Descontado, porque seu valor de mercado está relacionado com a expectativa de renda que o empreendimento gerará. Desta forma, o Método da Capitalização de Renda será aplicado após se conhecer o valor locativo do empreendimento através do Método Comparativo.
A Avalia-Guarulhos – Avaliação de Imóveis em Guarulhos, SP está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais nos municípios de Guarulhos, Arujá, Osasco, Mairiporã, Itapecerica da Serra, Caieiras, Santana de Parnaíba, Cotia, Itapevi, Diadema, Santo André, São Caetano do Sul, São Bernardo do Campo, Taboão da Serra, Barueri, Carapicuíba, São Paulo Capital, etc. com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
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Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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