O Método Involutivo é utilizado para a Avaliação de Glebas Não Urbanizadas com potencial de urbanização, ou seja, grandes extensões de terrenos cujo melhor aproveitamento é o desmembramento para sua comercialização.
O Método Involutivo, descrito no subitem 8.2.2 da ABNT NBR 14.653-1: 2019 se baseia na exploração eficiente do terreno, através de um estudo de viabilidade técnico-econômica para a sua comercialização em forma de loteamento.
Para isto, concebe-se um empreendimento hipotético compatível com as características do bem e as condições do mercado, considerando cenários viáveis para sua execução e comercialização.
Vale ressaltar que a norma destaca a importância de que o engenheiro de avaliações adote um projeto de empreendimento que seja “compatível” com as características do bem.
A definição primordial a ser compreendida é a de “Gleba Urbanizável”, conforme estabelecido no subitem 3.24 da ABNT NBR 14.653-2:2011, segundo a qual “Gleba urbanizável é o terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando ao seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.”
O item 8.2.2.2 da norma estabelece que o “projeto hipotético” que servirá de base para os cálculos necessários ao Método Involutivo deve considerar o “aproveitamento eficiente”, sendo este “aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.”
A norma ainda recomenta a consulta das legislações municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel.
Desta forma, pondera-se pela existência de restrições e limitações que devem ser consideradas na determinação do valor do imóvel.
Também deve-se considerar a adequação do produto do empreendimento ao mercado local para ficar estabelecida a metodologia de pesquisa e coleta de dados.
Desta forma, conclui-se que o “empreendimento hipotético” deve estar diretamente ligado às possibilidades e restrições dos mecanismos normativos regulatórios.
A Avalia-Guarulhos – Avaliação de Imóveis em Guarulhos, SP está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais nos municípios de Guarulhos, Arujá, Osasco, Mairiporã, Itapecerica da Serra, Caieiras, Santana de Parnaíba, Cotia, Itapevi, Diadema, Santo André, São Caetano do Sul, São Bernardo do Campo, Taboão da Serra, Barueri, Carapicuíba, São Paulo Capital, etc. com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
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