No contexto legal, para Avaliação de Imóveis, seja no âmbito da Administração Pública ou no setor de investimentos privados, busca-se o princípio constitucional do preço justo, conforme definido no Artigo 5º, Inciso XXIV, da Constituição Federal. Isso significa que quando alguém perde ou troca um bem por um valor monetário, esse valor deve refletir o que o mercado determina. Caso contrário, haveria injustiça ou enriquecimento ilícito.
No setor privado, é comum ocorrer divergências entre as avaliações feitas pelas agências de financiamento e os tomadores de empréstimos, onde as agências frequentemente avaliam os imóveis para garantia a um valor inferior, visando proteger-se contra inadimplência. Por outro lado, os tomadores geralmente estimam valores mais elevados. Tais discrepâncias só seriam justificáveis dentro de uma margem razoável de erro ou tolerância (CAPPELLANO, 2013), a qual nem sempre é respeitada.
Quando as questões imobiliárias chegam ao âmbito judicial, as avaliações periciais são frequentemente utilizadas para dirimir dúvidas. Isso ilustra ainda mais como tanto o mercado público quanto o privado dependem de avaliações precisas para determinar o valor de ativos imobiliários. Vale ressaltar que os imóveis são protegidos pela Constituição e pelas leis, representando um direito fundamental (LEAL, 2012), e, portanto, qualquer alteração em seu regime de domínio deve ser fundamentada em rigor científico, evitando perdas injustificadas ou enriquecimento ilícito.
A avaliação de imóveis é embasada por um documento técnico conhecido como Laudo de Avaliação, que deve ser o mais fiel, confiável e reproduzível possível.
O objetivo dos laudos é determinar o valor de mercado de um bem, que é a quantia mais provável pela qual esse bem seria negociado voluntariamente e conscientemente em uma data de referência, considerando as condições do mercado vigente (Item 3.44 NBR: 14.653-1). No entanto, é importante compreender que o resultado de um laudo não é uma verdade absoluta, pois é inviável considerar todas as nuances e variáveis que afetam o valor de um bem (DANTAS, 1998).
No que tange aos métodos de avaliação, a Norma NBR 14.653-1:2019 da ABNT estabelece diretrizes que recomendam o uso do método comparativo de mercado, que envolve a comparação com dados reais coletados. A coleta de dados é um processo crucial para garantir a precisão do laudo, porém, essa coleta pode ser influenciada pelo avaliador, o que exige cautela.
A norma também reconhece a existência de uma margem de erro admissível, que é abordada por meio de técnicas aprovadas pela ABNT. A utilização do método científico de inferência é recomendada pela sua maior segurança, precisão e robustez, afastando a subjetividade do avaliador (DANTAS, 1998), embora ainda possam existir vestígios de subjetividade (LIMA, 2015, p. 24).
No contexto de avaliação de imóveis rurais, um desafio surge devido à limitação na oferta de amostras adequadas para comparação e tratamento estatístico. Especialistas concordam que, quando as amostras são escassas, a inferência estatística pode não ser recomendada (DE OLIVEIRA, 2017, p. 9), pois um aumento no tamanho da amostra poderia mitigar muitos dos erros inerentes à inferência.
Contudo, a definição do número “mínimo” de amostras e a validade da técnica de inferência para dados de mercado em cenários rurais ainda necessitam de estudos e análises mais aprofundados. Muitos estudos publicados abordaram essa questão com um número mínimo de amostras n = 30 (ARANTES, 2009; MACIEL e MATOSKI, 1999; SILVA et al., 2009; LIMA, 2015).
Em resumo, a avaliação precisa de imóveis desempenha um papel fundamental tanto na esfera pública quanto na privada. A garantia de um processo de avaliação rigoroso, embasado em métodos científicos e normativas, é essencial para assegurar decisões justas e eficazes, bem como a integridade dos direitos patrimoniais e do mercado imobiliário.
Fonte: < https://sindpfa.org.br/wp-content/uploads/2019/12/Livro-Avaliacao-de-imoveis-rurais-pelos-PFAs-e-book-1.pdf > acesso em abril/2023
A Avalia-Guarulhos – Avaliação de Imóveis em Guarulhos, SP está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais nos municípios de Guarulhos, Arujá, Osasco, Mairiporã, Itapecerica da Serra, Caieiras, Santana de Parnaíba, Cotia, Itapevi, Diadema, Santo André, São Caetano do Sul, São Bernardo do Campo, Taboão da Serra, Barueri, Carapicuíba, São Paulo Capital, etc. com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
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